עירית תל-אביב-יפו ואח' נ' הורקנוס מרכז מסחרי חדש בע"מ ואח'

פסק דין

עיריית תל-אביב-יפו (להלן – העירייה) והוועדה המקומית לתכנון ובנייה תל-אביב (להלן – הוועדה) עותרות לביטולו של פסק השמאי – הבורר מר שאול רוזנברג שניתן ביום 27.9.12.

רקע עובדתי

עסקינן במקרקעין המצויים במתחם שבין הרחובות צקלג-סעדיה גאון בת"א, עליו ניצבים שני בתי קירור המופעלים על ידי המשיבות. העירייה הינה הבעלים של המקרקעין, ואילו המשיבות הינן חוכרות לדורות מתוקף חוזה חכירה מיום 1.9.50, אשר העניק להן תקופת חכירה של 75 שנים, האמורה להסתיים ביום 31.8.2025, למטרת "מרכז סיטוני ולייבוא של מצרכי מזון ומכולת".

ביום 31.7.08 פורסמה למתן תוקף תוכנית 2689 (להלן – התוכנית) לפיה שונה ייעוד המקרקעין מאזור מסחרי מיוחד, מגרש חניה ודרך למרכז עסקים ראשי. התוכנית אינה מאפשרת הוצאת היתרי בנייה אלא לאחר אישורה של תוכנית איחוד וחלוקה. המשיבות, שניסו לקדם את שלב האיחוד והחלוקה, אולם ללא הצלחה, הגישו ערר לוועדת הערר במסגרתו ביקשו לחייב את הוועדה המקומית לדון בתוכנית איחוד וחלוקה שהוגשה על ידן וכן למנות שמאי מוסכם בהתאם לסעיף 122(4) לחוק התכנון והבניה התשכ"ח-1965 (להלן – החוק). הערר נמחק לאור הצהרת הוועדה כי תקדם את הדיון בתוכנית.

המשיבות אף הגישו נגד העירייה תביעה אזרחית, המתבררת בהליך נפרד, בה הן עותרות לפסק דין המצהיר על זכותן להאריך את החכירה לתקופה נוספת של 49 שנים החל משנת 2025, כמו גם להצהיר על זכותן לקבל זכויות חכירה גם לגבי זכויות הבניה החדשות.

ביום 13.2.11 הגישו המשיבות ערר נוסף לוועדת הערר, בו קבלו על הימנעותה של הוועדה המקומית למנות שמאי בורר לפי סעיף 122(4) לחוק, שישום את שווי זכויות המשיבות במקרקעין במסגרת הקצאת זכויותיהן בתכנית.

מינוי הבורר

ביום 28.4.11, במסגרת הדיון בערר הנוסף לעיל, הגיעו הצדדים להסכמה, שקיבלה תוקף של החלטה, כדלקמן:

ימונה שמאי-בורר לפי סעיף 122(4) לחוק והשמאי יהיה מר שאול רוזנברג (להלן – הבורר או השמאי).

השמאי יכריע "על פי זכויות החכירה הקיימות היום לעוררות (המשיבות), דהיינו על פי

הסכם החכירה הקיים ובהתעלם מהטענות הקנייניות הנטענות על ידי העוררות בהליך

האזרחי המתנהל בין הצדדים...".

ג. השמאי יפעל בהתאם לחוק ולתקנות.

בהחלטה נוספת שניתנה על ידי ועדת הערר המחוזית ביום 1.6.11 ואשר הכריעה בסוגיית תקן 15, נקבע העיקרון הרביעי:

"...מן הראוי כי גם הבורר המכריע יפעל לפי התקן...השמאי הבורר יפעל בהתאם לתקן

ואולם הוא אינו מחוייב להוראות המקצועיות הכלולות בתקן והוא יהיה רשאי לסטות מהן

על פי שיקול דעתו בהתאם להוראות סעיף 10 לתקן".

פסק הבורר

הבורר קיים שתי ישיבות, עיין בשלוש חוות דעת נפרדות שהגישו שלושת בעלי הדין בתמיכה לטענותיהם, ביקר בנכס ובמשרדי הוועדה, וביום 27.9.12 הוציא תחת ידיו את פסק הבורר נשוא עתירת הביטול. פסק הבורר מכיל את הקביעות העיקריות הבאות: